小州社会｜为什么富人都在抢豪宅？从经济学角度分析

#头条创作挑战赛#

越小州行桥岩塘舍，走江湖山浦。听星澄明羽，乘浣陶暨唐。登府塔门埠，望曹关百厦。——越州札记80篇原创内容

这个问题，笔者之前涉及过，囿于知识水平，谈的不深。小州社会|通胀通缩、豪宅火爆、消费降级

因友人有谈及，笔者再聊聊，从经济学角度分析下，权当抛砖引玉。文末附《少奋斗二十年之财富密码》。

一、豪宅都是谁在买？

不是普通老百姓，都是old money和新贵们。几千万甚至上亿的投资，除非有大机缘（3000万起步的大乐透、1000平方以上大拆迁等等），不然不是随便可以参与其中的。

因为，城镇居民收入的增加与大家的感觉不一致跟收入分布有关。国家统计局指出，工资和收入一般呈现正偏态分布， 平均值往往偏离并高于一般水平，即大多数个体数据低于平均值。

这时候，购置豪宅等资产配置的手段，不反映风险和回报的权衡，而是反映财务约束。如此，我们用普通人的收入去衡量豪宅的价格，那么坐标系就不适用了，要用富人的财富去比较更合适。

二、富人为什么花大钱买房子？

经济下行，疫情影响，有钱群体对于货币投资的积极性也产生消极，转而用固定资产去固化财富，属于典型的资本避险。

因为房子保值增值的效果最好。网上有一份研究（

笔者是“拿来主义”），在过去一个半世纪里，房子是最好的投资品。

为什么这么讲？住房的回报率很高，达到6.6%，在所有主要资产中最高，只有股票4.6%与之接近。这还是扣除通胀以后的数字，若不扣除通胀，房子回报率有10.6%，股票有8.6%。看了这样的数字，从长期回报的角度看，买房子其实也是富人资产配置的需要。

展开全文

事实上，在发达国家、房产占国民财富的一半，占比非常大。富人如果不买房子，很难有稳健的投资方式。在中国，高净值人群的投资还是多元的，房地产、股票、债券、基金、艺术品都有涉及，房地产占24%，股票占22%（数据来自徐远老师），房地产确实是富人资产配置的香饽饽。

三、豪宅为什么这么香？

城市之间和区域房价逐渐产生分化趋势，豪宅相比普通房产有自己的特性（有空写下再两极分化）。

普通房产的价格一般是随行就市，主要受到货币、教育、土地政策，所在小区品牌和房屋设计等影响，带给业主的附加价值较小。相反豪宅所属的小区、独特的建筑结构和设计、档次感以及规模等方面的属性（如私家泳池、南向卫浴等），会在市场中产生品牌溢价，会给业主本人带来额外的价值提升，即“光环效应”。

好的住宅不仅回报率高，风险相对其他理财产品较小。比如说，经济形势不好时，股票价格大幅缩水，即便在经济萧条的时候，也相对坚挺，比股票稳定很多。

从过往的历史发展经验来看，在欧美、日本和韩国，无论经济增长还是下跌，核心城市的优质房产，都是富豪们抵御通膨和紧缩、乃至跨越经济周期必选的资产配置之一。以美国为例，最近10年来美国加州的豪宅价格就暴涨了146%，日本东京的房价最近21个月来也一直在处于上升状态，并且房价已经达到了最近30年来的最高水平。

还有很多房产营销提到的诸如圈层、社区环境、江湖海景等概念，笔者就不展开了。说到这里，我们就不难理解，为什么富人们争先买豪宅了。

四、结语

当然，笔者没有体会过有钱人的生活，

更多是管中窥豹。如有不妥，全当一笑。

大多数人都没有非富即贵，那么普通人面对如此，怎么办？可以看下笔者以前的文章。小州社会|2.5%，-13.7%……经济形势压力下，普通人怎么办。今时不同往日，我们都应在不可预见的经济趋势下做好规划和储备。

下半年经济复苏是大趋势，大家仍要努力。

《少奋斗二十年之财富密码》